Projeto que reduz Imposto de Renda em aluguéis residenciais é aprovado no Senado; o que dizem os especialistas

A Comissão de Assuntos Econômicos do Senado aprovou, na terça-feira (5), um projeto de lei (PL 709/2022) que isenta os ganhos com aluguéis de imóveis residenciais do Imposto de Renda da Pessoa Física. Aprovado no Senado, o PL segue para a Câmara dos Deputados, se não houver recurso para votação em Plenário. Se sancionada, terá validade até 2027.  

O projeto também permite que valores sejam diminuídos no IRPF de quem paga por aluguel residencial. Por outro lado, dobra o valor da multa para o contribuinte que omitir ou fraudar o recebimento de aluguéis: a multa passaria a ser de 150% do imposto devido.

A proposta, do senador Alexandre Silveira (PSD-MG), não permite a dedução de gastos acessórios, como as taxas de condomínio, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e outros tributos relativos ao imóvel. 

O objetivo é incentivar o mercado imobiliário no pós-pandemia. Segundo o senador, haveria um déficit de operações imobiliárias e, ao mesmo tempo, esse cenário de pandemia trouxe maior informalidade ao mercado imobiliário, em especial nas relações de locação. 

ABMI encara de forma positiva

A despesa das famílias com habitação é a maior do orçamento, alcançando 36,6% da renda, conforme a Pesquisa de Orçamentos Familiares 2017-2018 do IBGE. O gasto com habitação, proporcionalmente, é mais alto para as pessoas mais pobres, de 39,2% da despesa total. Atualmente, essas despesas não são dedutíveis.

Gonzalo Fernandez, vice-presidente estratégico da ABMI, disse que a associação encara a proposta da lei de forma positiva. “Achamos que é uma mudança importante para o mercado como um todo, em todas as frentes, beneficiando a produção, o proprietário e também os inquilinos”.

Segundo Gonzalo, na indústria imobiliária, a lei vai ajudar a criar movimento na produção e venda de imóveis direcionados para quem quer investir e alugar. “Também vai incentivar diretamente o mercado de locações, que vai gerar a possibilidade de oferta maior e a locação passa a ser uma opção muito positiva para o proprietário. Isso também aumenta a oferta e acaba gerando até a possibilidade de os proprietários repassarem para o preço”.  

Prós e contras da PL 709 de 2022

Para o mercado imobiliário, os pontos positivos se sobressaem. Isso porque, conforme a avaliação da ABMI, a lei, que serve para proprietários pessoas físicas de imóveis residenciais, deve gerar economia. 

“Essas pessoas terão uma economia importante de impostos, que o proprietário tem que pagar conforme uma tabela. A redução é de 75% do valor, o que acaba sendo bastante significativo. Dessa forma você também incentiva o mercado na compra de imóveis para que as pessoas invistam em locação”, considerou Gonzalo. 

Para o advogado Gustavo Martinelli, mestre em Direito Econômico, “com os benefícios fiscais, o que se espera é que aqueça o mercado e facilite a formalização. Por outro lado, caso a pessoa não se contente com os benefícios, a sanção está aí para ser aplicada”. 

No quesito arrecadação, a lei traz um ponto que pode ser visto como negativo, como alerta o advogado. “É um prejuízo, um retrocesso de um aspecto fiscal e desenvolvimentista do Brasil, pois vai criar um déficit arrecadatório para a União”. 

Gustavo Martinelli explica que, caso seja aprovada, a arrecadação em impostos diminuirá. “Conforme dados da Receita Federal, os impostos frutos de locação giram em torno de R$ 5,3 bilhões segundo a declaração de 2019/2020. O IBGE aponta uma pequena diferença, que o capital fica em torno de 6,3 bilhões. Com a proposta, caso seja sancionado e posto e em prática, estaríamos reduzindo para R$ 1,5 bilhão, estaríamos abdicando de verba que poderia ser utilizada para outros benefícios”. 

O especialista explica que beneficiar o setor imobiliário é importante, mas defende que isso deveria ser pensado de outra forma, com outras medidas. “É um contrassenso absoluto e vai gerar déficit arrecadatório, privilegiando quem já tem moradia, em detrimento daqueles que poderiam ser beneficiados por outras políticas públicas para aquecer o mercado imobiliário como financiamentos de imóveis, créditos do setor da construção civil, políticas públicas habitacionais em geral”.   

Menos aluguéis informais

O PL 709 é uma lei curta e objetiva, que visa transformar a realidade das relações de locação. A lei não entra no aspecto de pessoas jurídicas, trata apenas sobre os aluguéis de pessoas físicas proprietárias de imóveis. 

A ideia da proposta, na visão do advogado, é justamente incentivar a formalidade. “Entrando em vigor, a partir de agora, para não pagar tributo, você vai ter que levar para a Receita Federal o contrato de locação, demonstrativos de pagamento. Aquela coisa de pagar em dinheiro e receber recibo assinado à mão vai acabar, agora tudo será por transferência, as garantias serão mais seguras e isso notoriamente dá uma aquecida no mercado de locação”, explica Gustavo Martinelli.

Segundo o advogado, essa preocupação com a mudança da lei é mais sensível para quem vivia na informalidade e agora quer buscar esse benefício fiscal. “Sempre é bom lembrar que a Receita Federal tem o prazo de cinco anos para poder te autuar por alguma irregularidade declarada no Imposto de Renda. Então, se ano passado você já era proprietário, alugava seu imóvel e não declarou essa renda, esse ano você quer aproveitar os benefícios da lei, lembre-se: a Receita vai conhecer essa realidade, vai tomar ciência e depois vai poder te perguntar porquê você não fez isso nos anos anteriores. Se constatar que você cometeu fraude, vai te levar a uma multa qualificada de 150%. Sempre recomendo que cumpram a norma, mas saiba que há um risco”.  

A medida incentiva os inquilinos a declararem. No caso, os inquilinos informam a quem estão pagando e os proprietários que não informarem podem cair na malha fina. “Esse projeto foi inteligente ao colocar a possibilidade de um regular o outro. Tanto o proprietário vai poder dizer que está recebendo a verba de fulano de tal, e por isso quero meu desconto, e o inquilino vai fazer a mesma coisa. Se houver algum ponto de divergência nessa conversa, complicou para os dois. Do ponto de vista da inteligência fiscal, esse projeto de lei é inteligente, porque retira os deveres de fiscalizar da receita e coloca entre os próprios contribuintes. Um vai fiscalizar o outro, se não os dois caem juntos”, considerou o advogado.

A ABMI concorda que a formalidade é incentivada, mas reforça que, nas imobiliárias, isso já é uma prática comum. “Dos imóveis que são administrados por imobiliárias, você não tem hoje a informalidade, porque as imobiliárias têm que prestar contas à Receita Federal e as penalidades são muito altas. O que temos são contratos diretos de proprietários com inquilinos e agora a lei gera uma situação que não compensa ficar irregular”, detalhou Gonzalo Fernandez. 

A penalidade aumentada de 150% foi uma forma encontrada de fazer com que a diminuição na arrecadação seja compensada de algum jeito, na avaliação da ABMI. “Em contrapartida, mais uma vez isso nas imobiliárias não existe. Toda imobiliária tem que, anualmente, fazer a declaração DIMOB, então não existem valores diferentes do que de fato é o contrato. Essa situação acontece  em contratos diretos de proprietários e inquilinos. De modo geral, não vai mais compensar ter um contrato que não espelhe a realidade, porque o imposto diminuiu significativamente e as multas aumentarão muito”.   

Para a ABMI, a validade de cinco anos da lei, que iria até 2027, é um bom prazo para experimentar. “Em cinco anos vamos poder ter números que mostrem qual foi o impacto que isso criou no mercado nestes anos, como isso impactou. Vai ser uma leitura muito boa nesse prazo, porque vai permitir uma avaliação até da manutenção desse incentivo”. 

O setor imobiliário, como reforçou o vice-presidente estratégico da ABMI, tem uma influência muito grande na geração de empregos. “Então, quando você incentiva a fazer investimentos, você movimenta toda uma indústria muito grande. Por isso, reforçamos que a lei vai contribuir com o mercado como um todo”.