Conheça as 3 tendências que vão impactar o imobiliário

O mercado imobiliário está mudando consideravelmente, ressalta o cofundador da Terracota Ventures, Marcus Anselmo. A constatação vem da análise do executivo sobre o Mapa das Construtechs e Proptechs Brasil 2024, divulgado pela empresa recentemente. “Não precisamos mais ter a síndrome de vira-lata dizendo que o mercado imobiliário é atrasado. O Mapa nos mostra que muita coisa está mudando”, salienta.

Produzido desde 2017, o Mapa apresenta um monitoramento sobre o ecossistema de startups que atuam no mercado imobiliário brasileiro. A relevância do documento se dá, principalmente, pela identificação das tendências e transformações que estão ocorrendo. “Vale lembrar que as startups são empresas que estão tentando coisas diferentes. Elas exploram tendências, que depois podem vir a ser adotadas pelo mercado. Uma empresa tradicional não consegue arriscar da mesma forma. Por isso, é muito importante olhar para onde essas empresas estão indo e o que está mudando”, diz Anselmo.

Na comparação entre as edições de 2023 e de 2024 do Mapa, o número de startups brasileiras classificadas como Construtechs e Proptechs aumentou 13,5%, o que demonstra que o segmento está aquecido. Atualmente, são 1209 dessas empresas ativas no país, empregando um total de 22 mil pessoas. A maioria (87%) está localizada nas regiões Sudeste e Sul. São Paulo é o estado que lidera em número de startups da área (46,6%), seguido por Santa Catarina (10%) e Paraná (8,4%).

Anselmo ainda destaca que as inovações apresentam curvas exponenciais. Isso significa que o crescimento inicial não é tão significativo e, em certo momento, há um ponto de virada, com uma expansão acelerada no uso de determinada tecnologia. “Em 2012, por exemplo, ninguém usava Uber. Em 2014, todo mundo estava usando. O maior volume de investimento em IA foi em 2018 e 2019, mas foi no ano passado que houve o boom com o ChatGPT. Assim, a leitura do Mapa deve ser feita no sentido de entender um cenário futuro”, defende.

Sobre o mercado imobiliário, especificamente, o executivo reforça que é importante que as imobiliárias e corretores tenham, ao menos, conhecimento sobre as tendências e inovações disponíveis no mercado. Assim, o interesse em relação ao Mapa das Construtechs e Proptechs não deve estar restrito às soluções que podem ser colocadas em prática no curto prazo; mas, sim, de que forma e em que direções a tecnologia deve transformar o setor. “É importante estar acompanhando as movimentações e não deixar para se inteirar sobre o assunto na última hora. Quem está preparado, sai na frente e aproveita as melhores oportunidades”, afirma. 

Mais uma observação trazida por Anselmo é que as inovações são cruzadas. Ou seja, uma tendência identificada hoje no mercado de construção e incorporação deve impactar as imobiliárias e corretores no futuro. Por isso, é recomendável olhar as movimentações na área imobiliária como um todo. 

PropCo, ShortStay e Construção Offsite

O Mapa das Construtechs e Proptechs Brasil 2024 apontou três grandes tendências. A primeira delas refere-se ao conceito de PropCo, que leva em consideração a separação entre a propriedade dos ativos (PropCo) da operação dos negócios (OpCo), permitindo uma gestão mais eficiente e flexível dos investimentos no setor. Anselmo cita o exemplo das startups que possibilitam novas formas de financiamento, atuando na interseção da tecnologia e do mercado imobiliário.  “No Brasil, o crédito é baseado em garantias. A tecnologia já está ajudando a dar uma leitura melhor para o mercado financeiro, um entendimento maior sobre o risco de determinada operação. E isso está mudando muita coisa, possibilitando mais transações no mercado imobiliário”, exemplifica.

Em relação ao chamado shortstay, ou aluguel de curta duração, a tendência é impulsionada por plataformas como Airbnb. Anualmente, o Brasil admite 30 milhões de hóspedes na modalidade, com receita estimada em U$ 2 bilhões de dólares. De 2019 a 2022, o número de imóveis disponíveis para locação de curta duração aumentou 69,4% no país, registrando o maior crescimento entre os locais monitorados pela plataforma. Cidades litorâneas e turísticas representam 85% do aumento das ofertas. “O aumento no preço do metro quadrado, o custo dos terrenos, o custo da mão de obra, o Plano Diretor de São Paulo, tudo isso fez com que as incorporadoras começassem a investir nos famosos estúdios, muito utilizados para shortstay. E isso tem se espalhado por todo o país”, destaca. 

Atualmente, essa tendência é percebida no segmento de incorporação. Entretanto, Anselmo ressalta que imobiliárias e corretores precisam entender sobre esse tipo de imóvel e o modelo do negócio. “Já começa a surgir um novo tipo de player, que é uma mistura entre o operador de shortstay e a incorporadora. Além disso, os profissionais precisam estar preparados para atuar nesses casos. Eles vão precisar falar a língua dos investidores, que não são aqueles investidores imobiliários antigos, falar sobre o retorno do capital nesse tipo de imóvel, entre outros detalhes”, aponta.

Já em relação à terceira tendência, a Construção Offsite, ela envolve a pré-fabricação de componentes em fábrica e a montagem no local da obra. O modelo oferece vantagens como redução do tempo de entrega, melhor controle de qualidade, menos desperdício de materiais e menor dependência de condições climáticas e da mão de obra. Em relação ao Mapa divulgado no passado, o crescimento dessa categoria foi de 20%.

Outros movimentos

O Mapa ainda apresenta as startups por categoria. Neste ano, 37,2% delas relacionam-se a negócios que apresentam soluções para “propriedade em uso”; 34,6% para “aquisição”; 21,8% para “construção” e 6,4% para “projeto e viabilidade”. Na comparação com as edições anteriores do documento, pela primeira vez, houve uma mudança na categoria mais representativa. “Esse ano, foi a primeira vez que a quantidade de empresas de propriedade em uso, ou seja, pós-venda, ficou maior do que a de aquisição. A nossa interpretação é que se estão surgindo empresas, é porque tem mudança acontecendo”, salienta Anselmo.

O executivo explica que essa movimentação pode estar relacionada a uma maior geração de valor aos imóveis, a ser explorada ao longo de décadas. “Quando a gente fala de mercado imobiliário, a gente olha muito para a transação. Mas será que não devemos agregar valor no uso do imóvel, por exemplo, com serviços, na experiência do dia a dia da moradia? Existe um grande potencial para exploração ao longo de toda a vida útil do imóvel, não apenas na transação”, salienta. 

Na categoria “aquisições”, Anselmo afirma que percebe um amadurecimento e uma sofisticação do segmento. Essas startups focam na otimização da jornada de compra, venda e locação de imóveis. São representadas pelas plataformas de listagem de imóveis (portais) e de intermediação imobiliária. Entretanto, o executivo chama a atenção para as mudanças que podem impactar o segmento com a maior utilização da IA. “A IA é uma nova forma de linguagem que traz possibilidades que não tinham antes. Nós acreditamos que vai surgir uma nova onda de startups, semelhante à que ocorreu em 2015/2016. Vão aparecer várias soluções, algumas vão dar errado, e outras vão dar certo e devem se estabilizar. E não sabemos se essas soluções serão incorporadas ao que temos hoje, ou se serão novas aplicações”, ressalta.

Mais uma tendência apontada pelo executivo é que os corretores devem atuar como consultores, profissionais especializados em indicar os caminhos mais adequados para cada cliente, a partir de uma complexidade cada vez maior do mercado. Na área de gestão, Anselmo salienta que será necessário que os líderes das imobiliárias sejam mais capacitados. “O gestor imobiliário vai precisar ser mais hábil em desenhar uma estratégia para a sua imobiliária. Ele vai precisar ser mais bem informado, entender de gestão do negócio, de finanças, de funding, de tecnologia. Um futuro cada vez mais tecnológico e complexo vai demandar gestores muito melhores”, defende.

Por fim, Anselmo indica que as imobiliárias precisam ter uma visão mais matemática sobre os leads. “Eu vejo poucas empresas que tratam os leads de forma intensamente matemática, estatística. É importante as empresas saberem calcular CAC (custo por aquisição de cliente), LTV (life time value), terem uma visão mais dura da gestão de vendas. Hoje, o mercado imobiliário é muito bom em tratar relacionamento. Como o cenário está ficando complexo, será muito importante essa visão estatística”, finaliza.