Comprador deve ficar atento ao custo da construção (INCC) no momento de financiar um imóvel

O mercado imobiliário está aquecido e se apresenta como boa oportunidade de investimento. Porém, para não levar sustos, antes de fechar o negócio o comprador deve prestar atenção a um dos fatores que pode onerar o preço final: o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que tem registrado alta nos últimos meses. 

O INCC mede a variação do custo dos materiais, serviços e mão de obra utilizados nas construções habitacionais. É calculado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e divulgado até o dia 15 do mês seguinte. Nos últimos meses, mostrou alta em função do custo de materiais e equipamentos. Esse índice impacta no custo do imóvel novo e em algum momento será cobrado do comprador. Para aqueles que optam por imóvel na planta no modelo construtivo normal – pelo qual se paga 30% durante a obra e se financiam os demais 70% no final da obra -, deve haver incidência maior do INCC.  

Antes de fechar o negócio, é preciso prestar atenção em alguns pontos: comprar de empresa idônea, ler bem o contrato, verificar se as cláusulas estão claras, observar os indexadores de atualização monetária, se já tem uma data de entrega, se tem registro de incorporação, se não há ônus, penhora ou outra obstrução judicial, fiscal ou trabalhista. Nos imóveis comprados na planta, observar se há agente financiador, se a construtora é sólida, se a obra tem seguro de garantia de entrega e, mais uma vez, os índices pelos quais esse contrato será atualizado. 

Todo contrato que prevê atualização monetária precisa deixar explícito quais são os indicadores e quem calcula essa atualização, como no caso do INCC, que é a FGV. Em 2020, o INCC fechou em 8,81. Neste ano, só até o mês de junho, ficou em 9,72. Quando o comprador efetivar o financiamento do imóvel, terá de pagar esse valor de inflação da construção.  

Neste momento, a melhor opção é a contratação com pagamento do INCC na efetivação do financiamento, já nas primeiras parcelas, e não após o final do pagamento, o que pode majorar demais o saldo devedor. 

Os imóveis continuam com tendência de alta. A pressão do aumento do preço do material vai refletir no valor, tanto do imóvel novo, como do usado. Isso porque o novo chega no mercado com preço atual e o usado, para quem tem mais poder de entrada, será comercializado com mais velocidade.  

Dessa forma, para o investidor o imóvel sempre é uma boa opção, pois tem apresentado valorização constante nos últimos 13 anos em que estou neste mercado.  E, mesmo com a valorização, está valendo a pena financiar para a compra. Isso porque as taxas de juros praticadas hoje são menores que as taxas de financiamento em 2017 ou 2018. Nos financiamentos do Projeto Casa Verde e Amarela, os juros partem de 4,5%, a menor taxa deste período histórico.  

Mesmo quem está interessado em imóveis de médio e alto padrão, as taxas praticadas estão muito atraentes: eram de 11 ou 11,5% em 2017 e agora estão em 9%. Enfim, o resultado da balança entre custo da construção e valor de mercado ainda é positivo para o comprador, já que a tendência é de valorização contínua. 

Paulo Antonio Kucher é vice-presidente da Lyx Engenharia e graduado em administração de empresas com MBA em Gestão de Negócios pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).