Breves observações sobre o IVAR/FGV IBRE

Desde meados de 2021, o IGP-M/FGV passou a sofrer críticas por alguns agentes do segmento locatício, ante o seu descolamento dos demais indexadores medidos pela própria Fundação ou pelo IBGE. As opiniões contrárias à manutenção do tradicional indexador do mercado desde 1.989, não consignaram a mesma irresignação quanto a anos anteriores do IGP-M. Em diversos momentos o Índice Geral de Preços de Mercado registrou taxas negativas (deflação) naturalmente por motivos opostos aos que se traduziram na sua elevação durante alguns meses de 2021.

Neste cenário, algumas iniciativas na esfera parlamentar tentaram conduzir o segmento à adoção do IPCA como índice ideal à correção dos locativos. Contudo, o mercado amadurecido encontrou nas negociações um solo fecundo para que as partes conseguissem ultrapassar os desafios comuns.

 Aliás, exemplo que se notabilizou deste o advento pandêmico que assola o Brasil e o mundo há dois anos, onde o diálogo e a parceria foram sublimes em adotar o equilíbrio econômico da relação locatícia como norte a ser perseguido. Basta observarmos o substancial decréscimo no volume de ações de despejo no Brasil no ano passado, se comparados aos números dos anos pré-pandemia.

Boa constatação é que os nobres Congressistas não se deixaram seduzir pelo discurso fácil ou de curto alcance. Passados poucos meses do ápice da suposta distorção, já se percebe um enorme arrefecimento do IGP-M e alguns economistas já apontam que ele ficará abaixo do IPCA em poucas semanas. Correta então a medida que preservou a autonomia das partes na escolha do indexador que melhor lhes aprouver.

De outro norte surge a iniciativa da competente Fundação Getúlio Vargas de criar um novo índice à luz de tantos outros de seu controle, destinando-se a medir a evolução do mercado de locação residencial, o IVAR. Trata-se de um novo projeto, elaborado a partir da análise evolutiva de contratos de locação firmados em 4 capitais do Brasil, a saber São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Segundo a FGV IBRE, o IVAR está sendo tratado com uma base de 10 mil contratos de locação em curso no Brasil e a julgar pelo agradecimento expresso na nota metodológica da Fundação, grande parte deste conteúdo advém da empresa QuintoAndar. Aliás, a conclusão é razoavelmente lógica, uma vez que a referida administradora atua com afinco nestas regiões.

Mas, independentemente da fonte ou das fontes, resta evidente que o IVAR não pode ser útil, ao menos no momento, diante de um país com dimensões continentais. Os mercados, embora do mesmo segmento, são muito amplos e a simples pesquisa em apenas 4 capitais no Brasil, são incapazes de bem representar a evolução ou involução dos valores locatícios ao ponto de credenciá-los a sua utilização em massa.

É um enorme risco e temeridade aos atores deste segmento uma imediata alteração do indexador que parametriza o mercado há mais de 30 anos, por uma métrica que representa uma amostra muito incipiente e localizada em poucas cidades no Brasil. Embora sejam capitais de alta densidade locatícia, a amostragem do IVAR concentrada em uma única empresa ou poucas, pode representar nefastas distorções a médio e longo prazo.

Variáveis como qualidade construtiva, localização, tempo, conservação e idade do imóvel estão sendo consideradas pelo IVAR?

As questões métricas, ou seja, o tamanho e tipologia das unidades estão sendo depuradas diante da demanda por imóveis de menor porte, por exemplo?

As variáveis de demanda e oferta estão na balança da medição?

Porto Alegre e São Paulo, por exemplo, não sofreram uma queda significativa na oferta de imóveis destinados a locação. O mesmo não se verifica na maioria das capitais do Brasil onde o parque de imóveis residenciais destinados à locação encolheu cerca de 20% em 2021.

Aliás, quem é do segmento imobiliário percebe que o maior desafio das administradoras é conseguir angariar mais imóveis para as suas carteiras. A demanda de 2021 foi extremamente forte e o crescimento das taxas de juros irá impulsionar ainda mais os negócios locatícios em 2022, desde que não faltem imóveis no mercado.

Daí que em diversos Estados da federação a evolução dos aluguéis residenciais difere em muito do número postado pela FGV IBRE que apregoou uma variação negativa de 0,61% ao longo dos últimos 12 meses. Dados preliminares da RAL – Rede Avançada de Locação, entidade que congrega as principais administradoras de imóveis no Brasil, apresentaram uma evolução de 5,11% do DF, 7,5% em Curitiba, 14% em Florianópolis e 14,69% em Goiânia.

Nos próximos dias, a RAL  apresentará o cenário em outras capitais do País. A considerar a favorável evolução do mercado imobiliário em 2021, não restam dúvidas que eles irão igualmente apresentar números muito distintos dos divulgados pela FGV IBRE, nas regiões em que a pesquisa foi desenvolvida.

Nossas observações não se prestam a ofuscar o brilhante trabalho da FGV IBRE e principalmente a sua iniciativa. Somos claros em admitirmos a nossa total incapacidade de sugerir a mínima censura aos Institutos em apreço que gozam de enormes e relevantes serviços prestados à Nação Brasileira, sempre com muita probidade e indiscutível qualidade.

Inobstante, como operadores do mercado locatício em região não pesquisada, crucial provocarmos uma breve discussão quanto às conveniências de uma migração dos novos contratos ao recente indexador criado, diante de tantas distinções mercadológicas no Brasil.

Ao menos até que tenhamos medições regionais o melhor negócio ainda é confiarmos nos demais indexadores e no velho e conhecido: diálogo negocial!

Leandro Ibagy é empresário e advogado formado em 1988 na UFSC – especializado no Direito Imobiliário, diretor jurídico da Ibagy Imóveis Ltda., ex-professor da Escola Superior da Magistratura do Estado de Santa Catarina, professor permanente da ESA – Escola Superior da Advocacia de Santa Catarina, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC e coordenador de Locação da CBCSI/CNC, Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários da Confederação Nacional de Comércio.